マンション・ビル・戸建・土地をお持ちの大家さん必見
賃貸経営を始めたいと思っているけど、個人で管理するのはお金の面でも、トラブル対処の面でも不安という大家の方は多いのではないでしょうか。そんな方には賃貸管理がお勧めです。
多くの大家さんは賃貸管理を不動産屋に任せています。
そもそも賃貸管理というと、不動産が物件管理の全てをしてくれると思っている方もいると思いますので、今回の記事では、賃貸管理とはどんなものなのか、そして、賃貸管理によってどんなメリットがあるのかなどを詳しく解説していきたいと思います。
この記事を書いた人
高橋 恵衣
２５年以上文京区在中。保育園はたんぽぽ保育園。小学校は湯島小学校。文京区で長い期間を過ごし、文京区（特に本郷・湯島）に詳しく、本郷三丁目の不動産屋ナミエ・エステートに所属し、専属ライターとして不動産業に携わり、お客様に本郷・湯島の素晴らしさを伝える。
本郷三丁目で行う賃貸管理とは
賃貸管理とは、アパート・マンション・借家などの賃貸運営をサポートしてくれる業務のことで、賃貸に関わる業務、クレーム、近所トラブルなど、ほぼ全てのことに対応してくれるため、オーナーにメリットのある管理方法の一つです。
ここでは賃貸管理について、さらに詳しく見ていきたいと思います。
賃貸管理で行う業務
賃貸管理では、主に家賃回収、物件管理、物件に関するクレーム、近隣トラブルの対処、修理の手配、リフォームなど、賃貸物件に関するほぼ全てのことを管理しています。これらの業務は不動産のみで行われていると思われがちですが、実は、不動産と管理会社が連携して賃貸管理を行っています。
不動産は入退去時の手続き対応、入居中のトラブルやその他の対応に関しては管理会社が行うということになっています。
不動産の主な業務（仲介業者）
不動産は、物件の紹介や入居時の手続き（契約、鍵渡しなど）などの仲介業が基本となります。
入居者の募集や家賃管理など、金銭的な話し合いや、今後の方針などについては、仲介業者である不動産と行うことになります。また、賃貸だけでなく、家、土地の売買などの場合にも不動産を利用するというのが一般的です。
管理会社の主な業務
管理会社は、その名の通り、「物件の管理」を行うのが業務なので、物件内でのクレーム、近隣トラブルはもちろん、水回りの故障や、電気、水道、ガス、物件トラブルといった総合的な対応も管理会社が行います。また、滞納した家賃回収の催促に関しても管理会社が行うことになります。
賃貸管理による大家のメリット
ここでは、賃貸管理をすることによって、大家（オーナー）にどんなメリットがあるのかご紹介したいと思います。
家賃回収（大家・管理会社）
賃貸管理において、重要な業務の一つが家賃回収です。大家のみで家賃回収を行うと、滞納されてしまうことも多いため、管理会社が家賃回収をサポートしてくれることによって、家賃回収が非常にスムーズになります。また、管理会社の催促にも対応しない場合は、別途家賃保証会社などに対応してもらう場合もあります。一般的に家賃回収の業務を収納代行・集金代行と言います。
入居・解約手続き
入居、解約手続きはサービスで不動産業者が仲介してくれるため、この場合も別途オーナーが対応する必要はありません。解約日の日割り計算や、退去時のクリーニング・修繕費用計算も行ってくれるので、入居者との金銭トラブル等にもなりにくいというメリットがあります。ただし無償でサービスという形で行っているのが一般的なため過度なサービス対応は望めません。中には有料で行っているところもあるのでその場合はどこまでが業務範囲なのか事前に確認しましょう。
入居中の各種トラブル
アパートやマンションの賃貸管理をすると、「クレーム」「近隣トラブル」といった問題はどうしても避けきれません。こうした対処をオーナー自身が行うことは非常に困難です。しかし、毎月管理料を支払っているような賃貸管理であれば、管理会社が対応してくれる為オーナーに負担がかかることはありません。
また新規入居などに関しても管理会社側で規制をかけてくれるので、問題のある住民が入居するというリスクを大きく減らすことが出来ます。そのため沢山の不動産業者に任せるタイプでは上記のリスクを減らすことは難しいですが管理会社を１社にまとめて任せる形にすれば大きくリスクを減らすことができます。
本郷三丁目で賃貸管理契約をするためには
賃貸管理は、アパートやマンション経営するにあたってメリットが多いため、オススメできる管理方法と言えます。そこで、ここではどうやって賃貸管理契約をすることができるのか、わかりやすく解説していきたいと思います。
賃貸管理契約を結ぶための流れ
賃貸管理は、不動産管理会社と賃貸管理委託契約を結ぶことによって成立します。契約を行う流れは大まかに分けて以下のようになります。
※すでに物件を所有しているという前提で解説しています。これから物件を準備するという方の場合でも、不動産管理会社に連絡するところから始めましょう。
1.不動産管理会社に連絡する
2.賃貸管理のプランチェック
3.物件の現場チェック
4.契約手続き
これら4つの工程をさらに詳しく見ていきましょう。
不動産管理会社に連絡する
賃貸管理の方法にはいくつかの方法があり、その内容によって不動産屋に連絡する内容も異なります。
●アパート・マンションの一括管理
●一部の管理のみ委託
●家賃の集金代行
これからアパート・マンションの管理を始めるということであれば、不動産業者による一括管理がお勧めです。これまで個人で管理をしてきたが今後は、一部管理を不動産に任せたいという場合には、部分的に委託という事も話し合いによってできる場合があります。
ずは、不動産屋に立ち寄り、今後の流れをしっかり話し合いましょう。
賃貸管理のプランチェック
不動産管理会社には、賃貸管理向けにいくつかのプランが用意されています。打ち合わせを行って、どのプランが要望に近いのかをチェックします。プランの中には「賃貸保証会社加入による滞納時の賃料保証」といったものもあれば、「賃料回収は大家自ら行う」などのプランも存在しており、さまざまなニーズに合わせて細かく変更することが出来ます。
この時点でプランを決める必要はありませんが、資料を受け取り、いくつかピックアップしておくと契約がスムーズになります。
物件の現場チェック
賃貸する場合、実際の物件をチェックして賃料などを設定するため、現場チェックは必ず行います。建物の造りはもちろん、室内、周辺施設、環境、住民状況などをチェックして、どういった管理ができるのかを精査します。細かい詳細がわかるほど賃貸管理ではメリットも大きくなるため、物件に関してわかることは不動産屋に伝えておくことも重要です。
問題のある所を隠したり言わなかったりすると告知義務違反になり、契約打ち切りや損害賠償請求が発生する可能性もあるので注意してください。
契約手続き
現場チェック、管理プランの選定、その他契約に関する詳細がまとまった時点で契約を行います。賃貸管理はオーナーと不動産管理会社の連携が重要なので、必ず双方の意見がまとまる形にしてから契約するようにしてください。
ここで、話がまとまっていないのに契約してしまうと、管理体制トラブルなどが発生する場合もあります。
本郷三丁目で不動産管理会社を選ぶときのポイント
不動産管理会社には、仲介のみの会社と、管理のみの会社、仲介管理を行う会社と三つのタイプが存在します。これらのタイプを理解した上で、オーナーのニーズに合わせた不動産管理会社を選ぶ必要があります。
ここでは、不動産管理会社を選ぶポイントと、避けるべきポイントをご紹介したいと思います。
不動産管理会社を探す5つのポイント
では、実際に不動産管理会社を見つける際に重要な5つのポイントをご紹介します。
1.業務内容が充実しているか（仲介・管理）
先ほど説明した3つのタイプを網羅しているかはもちろん、業務内容が自分の求めているものに合致しているかを確認することはとても重要です。不動産の中には、仲介業のプロフェッショナル、管理のプロフェッショナル、オールマイティーなどタイプも異なれば、業務内容も異なります。
自分が求めている管理形態にあう業務ができるかどうか、実際に足を運んでチェックしてください。
2.管理費が妥当であるか
一般的に、賃貸管理委託費用の相場は「1ヶ月の賃料x5%」と言われています。しかし、契約には、「点検費用」といった別途費用がかかる場合もあり、実際には相場からかけ離れた費用になることも少なくありません。※法定点検が必要な場合は消防や受水槽の法定点検清掃費用が掛かることがあります。法律で定められている点検は必ず行いましょう。※
管理費が相場と大幅にかけ離れている場合は、収益率が悪くなってしまう事もあります。管理費が高い場合は、どこに問題があるのかチェックすることも大切です。
3.物件から近い位置に事務所があるか
管理会社が遠い場合、水漏れ、天災による破損等の緊急トラブル時に対応が遅れてしまうことがあります。そうした対応の遅れは住民からの信頼を失ってしまう原因にもなるので、できる限り物件から近い管理会社を選定するようにしてください。
4.宣伝力・集客力
賃貸管理を任せたものの、一向に入居者が決まらず収益がない状態になってしまっては本末転倒です。信頼と実績があり、集客力のある不動産管理会社であれば、短期間で全ての物件を契約することも出来るかもしれません。
また、宣伝・集客力の強い管理会社は、必然的に「質の高い管理をしている」という証明にもなるため、チェックポイントとして重要です。
5.地域に詳しいか
物件の周辺施設、住民、イベントなど、その地域に詳しい不動産会社であれば、治安に合わせた防犯対策や、便利な生活情報なども豊富なため、入居者を増やすだけでなく、リピーターも増加させることが出来ます。また、集客力のある管理会社同様、地域情報に強い管理会社も「質の高い管理会社」として見ることが出来るので、チェックするべきポイントです。
「大手だから安心」は間違い
大手の管理会社は、信頼と実績、集客率という所で、非常に強いアドバンテージを持っていますが、それゆえに「機械化」されている部分も多く、地域密着型ではなかったり、サービス面で痒いところに手が届かないなどのデメリットもあります。
上記のポイントをしっかりチェックして、自分のニーズにあったものであるかをしっかりと精査することが重要です。大手だから安心という理由で、安易に管理会社を決めてしまうということは避けましょう。
まとめ
今回の記事では、賃貸管理について解説させて頂きました。賃貸管理は、大家さんにとってメリットが多い反面、管理会社次第では、デメリットにもなってしまう部分を持っています。
賃貸管理をうまく利用することで、物件運営を円滑に利用することが出来るので、今回ご紹介したポイントをチェックして、ニーズにあった不動産管理会社を見つけてください。
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